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高负债房企下半年风险或加大

2017年半年报公布于是以相似尾声。从已公布半年报的多家房企展现出来看,多数获得了不俗的业绩。但随着金融及楼市人组调控政策效果的逐步显出,下半年整体房地产市场不容乐观,去化速度也将显著下降。不少企业特别是在是高杠杆、低负债的房企未来风险将逐步增大。上半年业绩创下历史纪录据不几乎统计资料,截至目前,公布半年报的上市房地产公司合计相似130家,港股近10家,A股合计120家。120家A股上市房地产公司合计营收4424亿元,净利润超过了494.7亿元,净利润率超过了11.2%。

高负债房企下半年风险或加大

整体看,今年上半年,虽然楼市面对调控重压,但市场展现出仍然不俗,从全国看,房地产销售面积与金额再度创下历史同期纪录,预计2017年房地产销售金额与面积将再度建构历史纪录。中原地产首席分析师张大伟分析指出,从数据来看,房企整体销售数据加剧,多家房企已完成了年度多达半数目标,楼市虽然面对调控,但市场影响在二季度末才经常出现,整体看,变换上2016年末的结转,大部分企业仍然进账了历史最喜乐的半年盛宴。不过,尽管大部分房企进账了历史上最喜乐的半年业绩,但也有不少明星企业的高负债引起了投资者的忧虑。融创中国9月1日透露的2017年半年报表明,公司总资产4238亿元,总负债3896亿元,资产负债率高达91.93%,刷新了其十年来的新纪录,此外,还有93亿元的可持续债。截至今年上半年,公司账上现金924亿元,有息负债1813亿元,总权益342亿元。据此计算出来,其净负债率为259.9%。融创中国的净负债率早已多达恒大的240%,为港股内房企最高值。对于融创高企的净负债率,融创中国行政总裁汪孟德称之为,未来两年融创的任务是叛负债。我们有信心在未来一到两年,在2019年底把资产负债率和净资产负债率降至双70%的水平。不过,目前来看,融创想构建大幅度减少负债率的目标或许并非易事。除了面对未来更为艰苦的房地产市场外,融创乘机收购的一些企业效果并不理想。在2017年半年报中,融创中国发布了投资乐视网(300104,股吧)和乐视致新的收益情况,两笔投资早已亏损了大约3.92亿元。而比融创更为保守的是仍然以低负债率示人的房企泰禾集团(000732,股吧),其于近日发布的上半年业绩表明,目前泰禾短期借款257.89亿元,长期借款586.53亿元,一年期非流动借款51.64亿元,应付债券174.31亿元,有息负债总额超过1070亿元。以此计算出来,泰禾上半年的净负债率高达396%,去年底这家企业就以360%的负债率正处于行业高位。事实上,房企更加偏向于用净负债率来表明负债水平和债务能力。在早已发布2017年半年报的房企中,清净负债率龙 虎榜表明,融创超过260%,恒大240%,富力193%,旭辉59%,绿城58%,龙湖56%,世茂53%,华润置地42%,金地41%,碧桂园38%,万科20%,中海16%。而泰禾则以近400%的净负债率傲视群雄。据报导,泰禾集团董事长黄其森今年给泰禾发布命令了3000亿元的销售额业绩目标,但根据克而瑞公布的数据,2017年1月至8月泰禾的销售额仅有为448.5亿元,离全年目标差距太远。不过,这也意味著泰禾的高负债率短期内无法上升。业内人士回应,房地产作为资金密集型行业,以往执着高速快速增长的房企往往使用低负债、高杠杆、低周转、低成本的三高一较低发展模式,但随着市场流动性的削减和监管层去杠杆的拒绝,恒大等一线房企在发展模式上开始转型,由以往三高一较低向较低负债、较低杠杆、低成本、低周转的三较低一低模式改变。低负债房企风险或增大张大伟指出,尽管大部分房企构建了上半年的目标,但2017年下半年楼市的趋势性上调难以避免。从市场走势看,随着一二线城市的调控放宽,预计房企在下半年的成交价数据不会有非常明显的回升,市场走势渐渐涨幅上升。他回应,虽然房企在2016年进账了丰收年,但总体看,在去年9月30日开始的这一轮调控中,楼市在2017年将面对十分大的降温风险:大部分房企都在2016年拿了较为高价的地,这种情况下,对未来房价下跌预期十分低,而调控又造成房价下跌可玩性十分大。对于多数房企来说,未来资金成本在渐渐减少,各种融资渠道压力渐渐减少,资金链的风险也在渐渐累积。从资金及销售等方面看,未来特别是在是负债率较高的房企的风险将增大。同策咨询研究部总监张宏伟预计,从继续执行层面看,未来楼市将步入新一轮整顿风暴。从接下来的楼市调控政策趋势来看,调控政策依然是依法继续执行,当市场预期还没获得实质性反败为胜的时候,政策面不有可能经常出现断裂。预计2018年年中,全国核心一二线城市楼市的调控政策无法经常出现实质性断裂。他回应,当前到明年上半年依然是楼市的调整期,并且至今年年底到明年年初,楼市近于有可能转入深度调整期,部分房企资金兑付压力更加大,甚至个别房企比如个别闽系房企,近于有可能经常出现资金脱落的风险,经常出现被其他房企并购股权的现象。因此,这些房企未来不应踏踏实实作好业绩,作好回款才是最重要的。