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企业融资新模式 长租公寓“类REITs”破冰

“新派公寓这次没利用任何第三方信用借贷,单凭自身较好的运营能力以及核心地段的资产价值就取得了最低的AAA评级,这连我们自己也没想起。”新派公寓创始人王戈宏对《中国经济周刊》记者说道。10月11日,国内首单长出租公寓资产“类REITs”问世:新派公寓权益型房托资产反对专项计划在深交所月获批发售,发售额度为2.7亿元,期限5年,其中优先级产品获得AAA评级,利率5.3%。从2013年开始转入长租公寓市场的王戈宏感叹,“再一熬出来了。

企业融资新模式 长租公寓“类REITs”破冰

”随后,国内首单央企长租公寓“类REITs”落地。10月23日,保利地产(600048,股吧)(600048.SH)发布公告称之为,中联前海开源-保利地产出租住房一号资产反对专项计划近日接到上交所开具的《无异议函》。该类REITs总额不多达50亿元,采行“储架式分期发售”,首期发售自《无异议函》开具之日起6个月之内已完成,其余各期自该函开具之日起24个月之内已完成。“本项目是保利在住房出租领域贯彻央企责任的首单试水,REITs将沦为本集团建构‘一主两翼’业务布局的战略性资本工具。”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊回应。长租公寓“类REITs”“千呼万唤复出来”2017年7月公布的《关于在人口净流入的大中城市减缓发展住房出租市场的通报》中提及,“大力支持并推展发展房地产投资信托基金(REITs)”。随后,减缓REITs试点的拒斥先后经常出现在上海(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)和北京(楼盘)等城市的“租房新政”中。REITs,即房地产信托投资基金,而长租公寓类REITs是发行者通过基金向社会融资,用作资产包中项目建设,投资者凭借出售凭证获得适当的收益和收益。以新派公寓发售的类REITs为事例,其以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓,即新派公寓CBD项目为底层物业资产,该公寓也是投资者收益的产生来源。保利发售的类REITs则以其目前旗下的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹不会四大品牌所持有人的出租住房为底层资产。新派公寓发售的类REITs为以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓为底层物业资产。新派公寓发售的类REITs为以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓为底层物业资产。为何出租市场对REITs充满著期望?比起于交易市场,出租市场不存在服务链条宽、周期长等问题,当开发商因不符合于投资建设出租类产品“赚到快钱”“赚到小钱”时,发售REITs让开发商可以向社会融资,将“轻资产变轻”,一旦REITs更有到充足多的社会资本投放,开发商自身所占到的股份高于一定比例时之后可将自身股权撤离,既保证项目长时间运转,又使开发商资金流动性不不受影响。“只不过所有开发商都不不愿将大量的资金长年瞄准在某一处或几处项目上,REITs是一个解决问题的办法。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽曾对记者说道。亚豪机构市场总监郭毅则回应,当上海、北京等城市相继发售一定谦和比例地块和百分百谦和的出租用地时,所有开发商都期望尽量地强化资金流动性,“从这一点来看,业界多数人对REITs所持期望态度。”“REITs给投资者的收益由两部分包含,”王戈宏告诉他记者,“第一部分是出租取得的租金收益,第二部分是资产本身的电子货币。”王戈宏说道,新派公寓谦和的CBD项目是他于2013年在该栋物业无人问津时卖给的,4年后的资产净值早已刷了两番,“光有钱人敢,还要不懂运营,只有精细化运营做位了,才能构建租金和资产两者都电子货币,投资者才能有报酬。”自1960年美国实施《房地产投资信托法案》,REITs在海外已发展了半个多世纪,美国、澳大利亚、加拿大等20多个国家和地区发售的REITs市值已约1.8万亿美元。以美国公司Equity Residential为事例,其收益主要由旗下公寓的租金收益和转手公寓后取得的资本利得包含,一直是全美仅次于的长租公寓REITs运营商之一,发售的REITs投资回报率平稳在7%左右。据记者理解,7%~8%也是美国大多数REITs的整体收益水平,REITs在美国是相若债券和股票的投资品种,而非暴利的投机五品。有投资人把REITs称作“股市的平衡器”,而由于其在2007年次贷危机中的平稳展现出,业界亦有“REITs跨过了危机”的众说纷纭。但值得注意的是,美国长租公寓REITs不切实际的三个条件还包括:平稳的租金收益率(每年3%的下降趋势和5%左右的空置率)、急剧下降的出租市场需求,以及青年人对长租公寓浓烈的兴趣,这些在我国目前的出租市场都尚能必须培育。长租公寓“类REITs ”仍遗主因业界对REITs并非完全一致寄予厚望,指出主因仍在。亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者讲解说道,一些人不寄予厚望REITs的原因在于我国出租市场的租售比过较低(东部大中城市将近1:500),且交还成本的周期较长,比起于“一锤子买卖”能“花钱快钱”“挣大钱”的交易市场,做到出租“赚较少”“赚快”,而REITs的原理在于投资者寄予厚望底层资产未来的租金收益,否则不会无人问津。她举例说道,若在上世纪90年代的北京市朝阳区洼里乡,即目前北京奥林匹克公园的主体范围内,某公司以当时的价格购买一栋楼,展开还包括出租服务在内的各项商业研发,对外发售出租型REITs,以目前亚奥商圈的房价、地价及租金水平,该款REITs才有一点被投资者出售,“还有一个前提是它要逃过奥林匹克公园建设过程中的各种征地。”中原地产研究院首席分析师张大伟指出,出租行业的核心问题是租售比占优势,按照市场目前的资产价格与租金价格来看,盈利的可能性较小,“这样一来,出租企业核心问题是如何盈利,而不是找寻渠道所求利润之后投资。”只不过,新派与保利这两单类REITs采行了与郭毅所言相近的“踢法”。新派公寓类REITs资产包中的CBD项目是王戈宏于2013年以每平方米22000元的价格买下的,改建成白领高端长租公寓后于2014年月对外运营。而有业内人士向记者透漏,保利地产旗下的4个出租公寓品牌谦和部分的物业也是在较早前取得的地块,与目前的行情比起有数不少电子货币,而REITs带来投资者的一部分收益就是资产包内资产本身的电子货币,“从这个看作,两家的踢法从逻辑上是准确的。”该业内人士还回应,将早期拿地的谦和项目作为REITs底层资产是可拷贝的经验,很有糅合意义。值得注意的是,目前我国规模化和品牌化机构运营的长租公寓模式分“大房东”和“二房东”两类,虽开发商和房屋租赁企业对两种模式皆有牵涉到,但开发商更加多使用“大房东”,即所谓谦和物业的“轻资产”模式;房屋租赁企业多使用“二房东”模式,即从物业持有人方租得房屋后再行整体包、翻新的“轻资产”模式。目前新派、保利这两单类REITs皆为“轻资产”模式,张大伟分析说道:“市场上主流出租业态并非谦和物业,而是轻资产模式,此种模式目前未取得政策红利。”“‘二房东’的REITs不是无法做到而是有可玩性。”郭毅回应,“二房东”面对的失望在于资产包中的项目不是自己的,而是从“大房东”处租来的,成本不高效率是关键问题,“一旦周边地价下跌,‘二房东’合约届满,就面对被‘大房东’上涨租金的压力。”而在王戈宏显然,“二房东”模式的REITs “没有过于大意义”,“‘二房东’无非是将租金中的‘贴现’部分证券化罢了,将未来的租金收益票据,‘二房东’模式的成本本来就低,资金报酬周期长,‘大房东’上涨房租后导致的成本下跌不会落在租客头上,与支付宝的0利息分期付款比起,优势丧尽。”多数企业自由选择“组合拳迎击”,以新派公寓为事例,在CBD项目之余,其在北京另外两个项目:故宫和新的国展项目上则是“二房东”。王戈宏指出REITs日增不代表所有企业都被倒逼用谦和物业的方式争当“大房东”,而是要“打好因应”,“新派目前策略是用‘二房东’模式打市场,REITs的基金收益有其他用武之地。”离“真为REITs”还有多近?有评论人士对保利此次类Reits的发售方式分析说道,“储架式分期发售”不仅是一次融资,更加间接构建了公募REITs的扩募功能,早已十分相似确实的公募REITs,竖立了“以REITs切断出租住房企业解散渠道、建构出租住房原始商业模式闭环”的样本。只不过,非长租公寓型的类REITs于2014年在我国就已经常出现。2014年,中信华夏苏宁云创资产反对专项计划、海印股份(000861,股吧)信托受益权专项资产管理计划、中信起航专项资产管理计划先后问世,与新派和保利两单类REITs比起,上述几款类REITs皆非长租公寓形态,但其都被称作“类REITs”,即只向银行等投资机构对外开放,不能在证券交易所公开发表向个人投资者发售。“从REITs在海外的发展经验来看,确实的REITs应当就是出租型REITs,REITs这个词的问世从一开始就是服务于出租市场,与出租市场密切连接。”王戈宏指出,国内市场目前有数的REITs,除保利和新派这两单之外,“血统都过于显。”“真为REITs”何时经常出现沦为倍受注目的话题。与“类REITs”有所不同,“真为REITs”可必要在股票市场上市交易,再行再加租金收益征税以及强制性分配等政策,必须国家法律及各职能部门的协商。回应,郭毅分析指出:“面临普通投资者发售的REITs在风险上还必须有更加多的把触,在制度设计上决策层有可能还必须时间再行做到些打算。”在王戈宏显然,突破所谓“政策壁垒”很非常简单,就是何时实施“真为REITs”的试点政策,“把红灯变为绿灯”,“国家倒数实施政策希望出租,以及开发商拿地100%持有人,大大在交易所发售各种ABS和‘类REITs’产品,这都是非常大力的信号。作为投身出租市场的品牌,无法等着绿灯亮了才启动,而是作好资产包在线上等候,蓝灯亮了首先冲出去。