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杜丽虹:住宅发展趋势一定是高周转化和并购为主

讯 2018年1月18日下午,由中国互联网新闻中心·主办的“第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。活动现场,清华大学应用于经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹回应,地产行业过了高速发展期,但并不意味著地产行业的投资回报率不会减少。同时,她指出,未来的住宅发展趋势,一定是低周转化成和行业收购统合的趋势。清华大学应用于经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹对于目前的地产行业发展趋势,杜丽虹回应,“地产行业有两个十分最重要的规律,第一个规律是国内地产行业显然过了高速发展期,发展速度在减慢,地产行业的利润率在减少。

杜丽虹:住宅发展趋势一定是高周转化和并购为主

以前的高利润来自于地产本身土地的红利,随着增长速度的减慢,地产红利在消失,地产企业的利润率在减少,但是并不意味著地产行业的投资回报率减少。”“从国外的很多研究看,虽然利润率很低,但依然有很多的回报率很高的企业。从财务上谈,回报率是利润率除以周转率,利润率减少的情况下,研发的企业要解决问题存活的问题,执着高回报,必定要做到的事情就是提升周转,然后并转到轻资产。未来的住宅发展趋势,一定是低周转化成和行业收购统合的趋势,低周转的一些企业不会更加强劲,这是一个趋势。“杜丽虹谈道。事实上,除了传统的较慢销售较慢研发的高周转模式以外,在低周转的模式中仍然有许多可探寻的方向。杜丽虹回应,“如国外的日本企业可能会更加南北自定义简化的研发,美国企业不会更加通过金融化的手段去加快周转等,通过各种手段,地产开发商不会加快周转,以此不断扩大规模,构建行业内的收购统合,这是住宅领域的趋势。”除了住宅市场的加快周转之外,杜丽虹也回应,长年来说,住宅市场的占比不会逐步的减少,住宅之外的广义的商品市场占到比会更高。“长年来看,住宅市场的占比不会渐渐减少。投资性物业不会经常出现更加多的企业,但是这里面的企业类型更加多样化。除了香港是地缘政治的类似因素外,谦和、自辟、自管在世界范围内是鲜有的。”杜丽虹说。事实上,共创全球房地产市场,分化的企业中轻资产运营、轻资产投资管理不会更加沦为主流。杜丽虹回应,全球来看,可以分化为几类企业,一种是轻资产运营类的企业,不会更加沦为主流,还包括酒店管理公司、养老社区的管理企业,学生公寓等管理企业。第二类,传统的开发商如果具备某种金融资源的统合能力,就不会变为轻资产的投资管理企业。这也就是指地产商开始向金融企业迈向的一步,渐渐经常出现一些轻资产的投资管理企业。不过,在地产企业转型轻资产之时,轻资产的担子谁来滚呢?杜丽虹指出,更好的是转交金融投资人,“因为地产行业本身的利润率在减少,所以拒绝有更加低成本的长年资金的反对,因此轻资产的活更加转交金融投资人,金融投资人通过像REITs和投资基金基金这样的基金简化的载体持有人,也不会分化出有另外一类专门干重资产活的,但是必须金融市场的工具,不管是REITs还是基金,都必须有一个载体,专门的利用金融投资人低成本的长年资金做到轻资产投资的事情。”对于地产行业未来的变化,杜丽虹回应,“地产行业长年来讲,最后有可能有四类主流的企业,第一类是低周转的,规模化的开发商,第二类是轻资产的规模化的运营管理企业,第三类是轻资产的需要有运营能力又能统合金融资源的投资管理企业,第四类利用REITs等金融工具构建轻资产长年运营的载体企业。